Integralizar Imóvel na Holding: Usar o Valor do Imposto de Renda ou de Mercado?
Imagine que você decidiu criar uma holding familiar para proteger o patrimônio da sua família e otimizar a tributação. Agora surge uma dúvida crucial: ao transferir um imóvel para a Holding, você deve usar o valor declarado no Imposto de Renda ou o valor de mercado?
Essa decisão tem impacto direto no Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital e no ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis). Vamos entender as diferenças para que você possa fazer a melhor escolha!
O que é a Integralização de Imóvel na Holding?
Integralizar um imóvel na Holding significa transferir do CPF para o CNPJ em troca de participação de cotas ou ações da empresa. Isso faz parte da estratégia de gestão patrimonial e pode trazer benefícios como planejamento sucessório e redução de custos tributários.
Mas, no momento da integralização, surge a grande questão: qual valor utilizar?
1. Integralizar pelo Valor do Imposto de Renda
O valor do Imposto de Renda (IR) é aquele informado na sua declaração anual. Normalmente, ele corresponde ao valor de aquisição do imóvel, sem atualização pela valorização ao longo dos anos, sendo acrescido apena dos valores gastos com reformas devidamente comprovadas com documentos fiscais.
Vantagens:
✅ Evita a tributação do Ganho de Capital (diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição) no momento da integralização;
✅ Se a Holding for Sociedade Anônima, mantém a base de cálculo baixa para fins de cálculo futuro do ITCMD/ITCD.
✅ Menos burocracia e menor impacto imediato no caixa.
Desvantagens:
❌ Se a Holding vender esse imóvel no futuro, o Ganho de Capital será maior, pois a base de cálculo será menor e na Holding além do IRPJ terá CSLL.
❌ Se for pedir imunidade do ITBI, será somente sobre o valor integralizado, logo terá que pagar ITBI sobre a diferença para o valor de mercado
2. Integralizar pelo Valor de Mercado
O valor de mercado é aquele pelo qual o imóvel realmente seria vendido hoje, segundo avaliação imobiliária.
Vantagens:
✅ Atualiza o valor do imóvel na holding, reduzindo o Ganho de Capital futuro caso a empresa precise vendê-lo;
✅ Reflete melhor a realidade econômica e patrimonial da holding;
✅ se for pedir imunidadeo do ITBI, não terá que pagar nenhum valor de diferença
Desvantagens:
❌ Pode gerar até 15% de Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital no momento da integralização, caso o valor de mercado seja maior do que o valor do IR;
E o ITBI? O Impacto do Tema 796 do STF
Historicamente, muitas empresas utilizavam a integralização de imóveis em holdings para evitar o pagamento do ITBI, pois a Lei Federal prevê a imunidade nessa operação. Contudo, com a decisão do STF no Tema 796, ficou definido que a imunidade do ITBI só se aplica ao valor integralizado, além de não ter há atividade imobiliária preponderante na Holding.
Se por exemplo, integralizar o imóvel por R$ 500.000,00 e o valor de mercado do imóvel for R$ 700.000,00, a imunidade será aplicada sobre os R$ 500.000,00, logo terá que pagar ITBI sobre R$ 200.000,00.
Se este imóvel fosse integralizado por R$ 700.000,00, não teria que pagar ITBI, mas, terá que pagar Imposto de Renda de Ganho de Capital.
Considerando que a alíquota de ITBI geralmente é de 2% a 5% e a de Imposto de Renda de Ganho de Capital pode ser 15%, na maioria das vezes, é melhor integralizar pelo valor do Imposto de Renda e pagar a diferença de ITBI.
Por isso, ao estruturar sua holding, é essencial definir corretamente seu objeto social para evitar surpresas com a cobrança desse imposto.
Conclusão
Integralizar um imóvel na Holding envolve estratégia e planejamento tributário. O ideal é contar com um contador especializado para analisar o caso e evitar armadilhas fiscais.
Se você ainda tem dúvidas, consulte um profissional e tome a melhor decisão para proteger e valorizar o seu patrimônio!